Le nouveau régime d’union parentale, qui entrera en vigueur le 29 juin 2025, transforme profondément les obligations des conjoints de fait devenant parents et crée des impacts directs sur les transactions immobilières. Pour les courtiers, comprendre ces règles devient essentiel afin d’éviter les erreurs, protéger leurs clients et assurer la conformité des dossiers.
Comprendre l’union parentale et son application
L’union parentale s’applique automatiquement aux conjoints de fait qui deviennent parents par naissance ou adoption après le 29 juin 2025. Elle repose sur la vie commune, la présentation publique comme couple et la parentalité d’un enfant commun. Pour les enfants nés ou adoptés avant cette date, l’union peut être adoptée volontairement par acte notarié ou sous seing privé. La date d’entrée en vigueur correspond à la naissance ou adoption du premier enfant commun après le 30 juin 2025. Les couples sans enfant commun ne sont pas concernés. Plusieurs documents peuvent servir à attester l’union, comme un bail, un titre de propriété, une déclaration fiscale ou des pièces d’identité.
La résidence familiale : une protection renforcée
La résidence familiale devient un élément central du régime. Toute vente, hypothèque ou location exige le consentement écrit du conjoint non propriétaire. Cette protection demeure en vigueur jusqu’à 120 jours après la séparation, période durant laquelle une attribution judiciaire peut être demandée. Si la résidence est inscrite au Registre foncier, une transaction réalisée sans consentement peut être annulée. Si elle ne l’est pas, la situation devient plus incertaine après 120 jours. La résidence familiale correspond au lieu où la famille vit et exerce ses activités principales, et peut être confirmée par des documents comme les déclarations de revenus ou les comptes de taxes.
Le patrimoine d’union parentale : biens inclus et exclusions
Le régime introduit un patrimoine à partager en cas de séparation. Les biens inclus comprennent les résidences principales et secondaires, les meubles et les véhicules utilisés par la famille. Certains biens sont toutefois exclus, notamment les successions, les donations et les produits de retraite comme les REER ou CELI. La valeur des biens reçus par donation ou succession demeure exclue, sauf en cas de copropriété partielle. Les conjoints peuvent exclure certains biens par acte notarié, mais cette exclusion ne retire jamais la protection de la résidence familiale. La plus-value d’une maison achetée avant l’union est partageable uniquement pour la portion accumulée pendant l’union.
Les implications concrètes pour les courtiers immobiliers
Les courtiers devront désormais intégrer la situation familiale dans leurs vérifications. Il devient essentiel de confirmer si le client est en union parentale, marié ou en union civile, et de vérifier l’existence d’un enfant commun né ou adopté après le 29 juin 2025. Si l’immeuble constitue une résidence familiale, le consentement écrit du conjoint non propriétaire est obligatoire pour toute transaction. Le courtier doit aussi vérifier si une déclaration de résidence familiale est inscrite au Registre foncier et, au besoin, ajouter une clause d’information dans le contrat de courtage. Sans consentement écrit, la transaction ne peut pas être conclue, et un refus peut nécessiter une intervention juridique.
Les points essentiels à retenir
- L’union parentale s’applique automatiquement aux conjoints de fait devenant parents après le 29 juin 2025.
- La résidence familiale bénéficie d’une protection stricte et nécessite un consentement écrit pour toute transaction.
- Certains biens sont partageables, d’autres exclus du patrimoine.
- Les courtiers doivent vérifier l’état civil, la situation familiale et les inscriptions au Registre foncier.
- La déclaration d’un régime d’union parentale doit être claire, documentée et conservée au dossier.
Questions fréquentes à connaître
L’union parentale ne s’applique pas sans enfant commun. Elle ne peut commencer qu’après la dissolution d’une union précédente. L’exclusion d’un bien du patrimoine ne supprime jamais la protection de la résidence familiale. La vente d’une résidence familiale exige toujours le consentement écrit du conjoint non propriétaire. En cas de refus, la transaction ne peut pas avancer sans recours juridique. Les erreurs les plus courantes incluent l’oubli de vérifier la résidence familiale ou de demander le consentement requis. En cas de désaccord sur le partage, il faut référer à un notaire ou un avocat.
Conseils pratiques pour les courtiers
Les courtiers doivent adopter une approche rigoureuse : vérifier la situation familiale dès le premier contact, demander les documents justificatifs, confirmer la présence d’enfants communs après la date limite, déterminer si l’immeuble est une résidence familiale, obtenir le consentement écrit requis et vérifier l’inscription au Registre foncier. Informer clairement le client des implications du régime d’union parentale devient indispensable pour assurer la conformité et éviter les litiges.